Par Le schéma
- Le dirigeant, seul ou avec sa famille, ou sa holding crée une SCI.
- La SCI achète le bien, le plus souvent avec un emprunt bancaire.
- Elle le loue à la société d'exploitation par un bail commercial ou professionnel.
- Le loyer, déductible pour la société d'exploitation, rembourse l'emprunt de la SCI.
Pourquoi ne pas acheter dans la société d'exploitation ?
- protection : les murs échappent aux créanciers de l'activité ;
- cession : l'acquéreur de l'entreprise n'a pas à financer l'immobilier, ce qui facilite la vente ; le dirigeant conserve un loyer ;
- transmission : les parts de SCI se donnent progressivement, éventuellement en démembrement ;
- fiscalité : la sortie de l'immeuble de la société d'exploitation, si elle intervient plus tard, est généralement coûteuse.
SCI à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?
| SCI à l'IR (régime de droit commun) | SCI à l'IS (sur option) | |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | Revenus fonciers des associés : barème de l'impôt et prélèvements sociaux de 17,2 % | Impôt sur les sociétés : 15 % puis 25 % |
| Amortissement du bâtiment | Non | Oui, ce qui réduit fortement le résultat imposable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers : exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans | Calculée sur la valeur nette comptable, amortissements déduits : plus-value souvent élevée, puis imposition de la distribution |
| Sortie des revenus | Imposés chaque année, même s'ils servent à rembourser l'emprunt | Imposés seulement s'ils sont distribués |
| Réversibilité | — | Option révocable jusqu'à la fin du cinquième exercice, puis irrévocable |
Schématiquement, la SCI à l'IS est adaptée à une détention de moyen terme avec un emprunt important, ou lorsque les loyers doivent être réinvestis ; la SCI à l'IR convient mieux à une détention longue, orientée vers la transmission ou la revente après de nombreuses années.
Détenir la SCI en direct ou par la holding ?
Détenue par le dirigeant, la SCI reste dans son patrimoine privé, indépendante du sort de l'entreprise : c'est le schéma le plus simple pour la retraite et la transmission. Détenue par la holding, elle peut être financée par la trésorerie remontée des filiales, mais les revenus et les plus-values restent dans la sphère de l'impôt sur les sociétés et la sortie vers le patrimoine privé passera par une distribution. Le choix dépend de l'horizon et de la destination finale du bien.
Point de vigilance. Le loyer doit correspondre au prix du marché : un loyer excessif est un acte anormal de gestion pour la société d'exploitation et peut constituer un abus de biens sociaux ; un loyer trop faible prive la SCI de ressources et peut être requalifié. Le bail doit être écrit. La SCI ne doit pas exercer d'activité commerciale, sous peine d'être soumise à l'impôt sur les sociétés. Enfin, l'option pour la TVA sur les loyers, possible pour un local professionnel nu, doit être étudiée au moment de l'achat.
Notre accompagnement
- Choix de la structure : détention directe, SCI à l'IR ou à l'IS, détention par la holding ;
- simulation sur la durée de l'emprunt et à la sortie (revente, transmission, retraite) ;
- fixation d'un loyer de marché et rédaction coordonnée du bail ;
- stratégie de transmission des parts, notamment par démembrement.
Sources : articles 206-2, 239, 150 U et suivants du CGI ; article 260-2° du CGI (option TVA) ; articles 1832 et suivants du Code civil.