Le démembrement de propriété : séparer le revenu de la valeur
Le Code civil permet de diviser la propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit, droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (article 578), et la nue-propriété, qui a vocation à redevenir pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Appliqué aux titres de société ou à l'immobilier, le démembrement ouvre de nombreuses possibilités :
- donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant les revenus et, selon la rédaction des statuts, l'essentiel du pouvoir ;
- acquérir en démembrement (une société achète l'usufruit temporaire, une personne la nue-propriété) ;
- céder un usufruit temporaire pour générer de la trésorerie ;
- organiser la répartition des droits de vote entre usufruitier et nu-propriétaire.
Fiscalement, la valeur de l'usufruit viager dépend de l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du CGI) :
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| de 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| de 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| de 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| de 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
Lorsque l'usufruit s'éteint au décès, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits de succession supplémentaires. Donner la nue-propriété tôt revient donc à transmettre la valeur future à un coût fiscal réduit.
Le démembrement de titres exige une rédaction soignée des statuts (répartition des droits de vote, sort des réserves et des dividendes, quasi-usufruit sur les distributions de réserves). C'est là que se joue l'équilibre entre transmission et maîtrise de l'entreprise.
Donner les titres de sa société
Chaque parent peut transmettre en franchise de droits jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants, montant qui se renouvelle tous les quinze ans. La donation-partage fige la valeur des biens au jour de la donation pour le calcul du partage, ce qui évite les conflits futurs si l'entreprise prend de la valeur. Une évaluation solide et documentée des titres est indispensable : c'est elle qui sera discutée en cas de contrôle.
Le pacte Dutreil : transmettre l'entreprise familiale
Le pacte Dutreil (article 787 B du CGI) permet de transmettre les titres d'une société exerçant une activité opérationnelle — ou d'une holding animatrice — avec une exonération de droits à hauteur de 75 % de leur valeur, en contrepartie d'engagements collectifs puis individuels de conservation et de l'exercice d'une fonction de direction par l'un des signataires. Combiné au démembrement et à la donation-partage, il réduit fortement le coût de la transmission.
La loi de finances pour 2026 a recentré le dispositif, notamment en excluant certains actifs non professionnels et en allongeant l'engagement individuel de conservation. Les conditions applicables doivent être vérifiées à la date de chaque opération.
L'immobilier d'entreprise et la SCI
Détenir les murs de l'entreprise dans une SCI distincte, qui les loue à la société d'exploitation, protège l'immobilier des risques de l'activité, permet de céder l'entreprise sans les murs (ou l'inverse) et de transmettre l'immobilier selon un calendrier propre. Le choix de l'IR ou de l'IS pour la SCI, le niveau du loyer et le mode de financement se décident en fonction de l'horizon de détention.
Rémunération ou dividendes : un arbitrage annuel
Salaire, rémunération de gérant majoritaire ou dividendes n'ont pas le même coût : charges sociales, impôt sur le revenu, prélèvement forfaitaire unique, droits à la retraite. L'arbitrage optimal dépend de la forme de la société, du niveau de bénéfice, des besoins personnels du dirigeant et de ses projets d'investissement. Nous le simulons chaque année, avec ses conséquences sur la trésorerie de l'entreprise. Pour un premier ordre de grandeur, utilisez notre simulateur rémunération ou dividendes, qui compare les statuts TNS et assimilé salarié.